Kiéra Mouélé

Malgré ce que beaucoup d’entre nous, allergiques aux mathématiques préféreraient, les investissements immobiliers nécessitent des calculs. Vous devez connaître vos indicateurs financiers immobiliers pour réussir ! Qu’est-ce qu’un bon investissement ? Qu’est-ce qu’un mauvais investissement ? Si vous ne calculez pas, vous ne le saurez jamais.

Zoom sur le taux d’occupation

Il est important de calculer le taux d’occupation

Le taux d’occupation permet d’estimer la rentabilité et la performance d’un investissement, et donc de sa capacité à générer des revenus locatifs.

Le taux d’occupation est inversement proportionnel au taux de vacance. Un taux d’occupation élevé indique une faible vacance (inoccupation)

 Un taux d’occupation élevé signifie que les biens immobiliers sont bien gérés, ce qui permet d’obtenir un revenu locatif maximal.

Un faible taux d’occupation taux d’occupation indique :

• Un problème de gestion
• Un problème de localisation
• Ou un problème structurel.

Lorsque les biens sont inoccupés, ils ne génèrent aucun revenu alors que :

• La plupart des coûts d’exploitation demeurent
• En plus des coûts d’exploitation supplémentaires associés à la recherche et à la sélection de nouveaux locataires (travaux, marketing et publicité etc).

Il faut donc maintenir un historique de taux d’occupation pour :

• Garder un œil sur les biens qui perdent des revenus en raison de taux d’inoccupation plus élevés.
• Et comparer son taux d’occupation avec le taux d’occupation global de votre marché.

Par prudence, chaque détenteur de parc immobilier doit également intégrer ce taux dans sa stratégie avant toute nouvelle acquisition. De même, il faut prévoir un minimum de 5 de taux d’inoccupation dans tous vos calculs de cash-flow.

On distingue le taux d’occupation physique du taux d’occupation financier

Le Taux d’Occupation Financier, couramment appelé le TOF correspond au total des loyers facturés divisés par le total des loyers qui seraient facturés si les locaux étaient intégralement loués (les locaux vacants sont pris en compte à la valeur locative de marché). Il tient compte :

• Des locaux occupés
• Des locaux occupés sous franchise ou mis à disposition d’un futur locataire ;
• Des locaux vacants sous promesse ;
• Des locaux vacants en travaux ;

Ce ratio donne une indication claire du montant des flux de trésorerie attendus qu’un investisseur immobilier peut tirer de son portefeuille.

Le taux d’occupation physique

Cet indicateur tient compte de la surface ou du nombre de tous les biens qui composent le patrimoine.